看了一下，布局基本跟招商滨江境的200平米户型类似，也是个四叶草户型，但是这个户型把面积做大了，算上那个空中花园的赠送，这个户型的实际面积有220平米了，多出来的面积正好将招商滨江境的户型缺陷弱化了一些，比如老人房少了一个卫生间，主卧室门正对着客厅的问题。

  当然这个主卧室还是没有完全改变门冲着客厅的问题，只不过客厅更宽，加入了娱乐厅的因素，仅仅弱化了一点。

  从平面层来说，这个户型是与270平米和370平米拼接的户型，这是个中间户，在整层面宽中，肯定要成全两个楼王户型，尽量压缩这个中间户户型。

  按我们上篇说招商户型里提到的，整栋楼面宽是不能大于70米，如果两个大户型面宽在20米左右，那个这个210户型的面宽只能压缩在15米以内，整个户型是布置在15米*15米的方形之中，功能空间只能在这个限制中去布置。

  从楼栋来说，这个户型仅存在于为数不多的两个单元拼接栋中，由于做的扁平化的公建里面，对外的景观视线只有朝南向，限制较大。

  小楼想，大概那个370平米的户型一般由董事长居住，他一般都有自己的管家团队，有保镖、管家、保姆、司机之类的，参考皮带哥，他一个人就有20多人负责护理他。

  这些人不可能跟董事长住在一起吧，就把边上的小户型买下来，给这些三保人员（保镖、保洁、保姆）居住，号称三保户型。董事长晚上无事，要红粉知己过来，就吩咐边上的司机去接，这就很方便。

  其他这户型没什么聊的，这么大面积，又是顶级设计团队设计，你能想到的问题，人家早比你先想到了，只不过在取舍中选择了这一趴。

  这种超高层公摊都是不秀气的，一般做两户，就可以只做2部电梯，否则就要做3部了。

  户型建筑面积210.24平米，套内面积168.07平米，公摊面积42.17平米，公摊率20.06%。

  我们也聊两句旭辉这个公司。小楼对旭辉没有一点恶意，也有很多朋友都在此公司工作。

  一个跟小楼当年的同事，还是同年同月同日生的，也在此公司负责客服工作，以前的工作搭档也在公司的一个项目负责销售工作。

  小楼也说过，刚需产品只要对标旭辉此公司就行了，国宸府、铂宸府的户型确实在刚需里是很扛打的。

  旭辉每年发布的产品系列慢慢的变成了行业内必看的东西，大方厅，多功能空间，尽管并不是其首创，但就是其发布而引起重视，现在看看有多少公司的产品都在用这些纪念。

  旭辉的老板林氏三兄弟确实是人中翘楚，非常聪明，也很重视人才，也很会分财，旭辉也是与其他公司联合开发项目比较早的。

  有人不以为然，说小楼胡说八道，政府在资金监管，这一个项目也已经封顶，还会有什么风险。

  很多项目烂尾就是从封顶开始的。这是因为建筑工程款在整个项目开发中占的比重并不是很高，尤其是房价越高的项目占比越低。比如这一个项目用再高的工艺，也就是2500块一个平米，这一个项目可是售价达到了25000元一个平米。这个只有10%的款项而已。

  所以，封顶之后要花钱的地方还多着呢，立面是玻璃幕墙加铝板线元一个平米，想想这一项还要多少钱。

  还有精装修，有人无脑吹说是1万块钱一个平米，这个显然是没常识。现在公司缺钱，能按3500的标准做完就不错了，这也得10多亿的工程款。

  还有园林，号称7.5万平米，这种项目造价肯定不低，按1000块的标准，这也得7、8千万呢。

  更不用说还有水电气，消防，智能安防，各种工程都要投入，可以想见这一个项目的支付压力有多大。

  旭辉老板林中曾感慨，账上有300多亿监管资金动弹不得，可拿来还账的钱自己接近弹尽粮绝。

  原来地产开发一直流行的高周转，实际上的意思就是拆东墙补西墙，在这个高周转中，一般都是由集团统一调配资金，最大频率使用资金，碧桂园要求的345快周转，要求5个月就把投入资金回正，收回来然后投入下一个项目。

  这个模式在2020年后三条红线给断了游戏，银行一直在回收贷款，不再新增贷款，这让无数开发商底裤都漏了出来。

  这个项目小楼没去查监管资金情况，估计跟现在大多数项目一样，卖了钱都被银行抽走了。

  现在看这项政策确实是一剂虎狼药，一般人真承受不住，很多人都成了奄奄一息的病人。

  记得抖音上有个长沙的置业顾问叫刘静还是啥的，发了一段视频，大意是跟林总一起蹲下，共度劫难，结果被人一片骂声。

  这个顾问就是没有理解生意就是生意，被洗脑洗得比较成功。看看这两年旭辉离职的高管名单吧，不知刘静还在蹲着不？

  这是著名电影《英雄儿女》中王成说的话，为了能击败敌人，他不惜与敌人同归于尽。而这背后的原因，说出来不禁让人潸然泪下...

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