深圳624拍地虽然已逝去了10余天，但是话题热度依旧火热。整个深圳都因为拍地嗨起来了，比发现新大陆还兴奋，人们似乎焕然大悟，深圳的土地居然这么值钱！

  其实，早在拍地前一个多月，淘哥就曾明确透露，深圳即将拍地，其中龙华、光明地块很重要。与此同时，淘哥也给出了地价预期：按照龙华8万、光明6万来倒推地价即可。如下图，是5月24日的预判：

  果不其然，光明4-4.3万/平的楼面，龙华6.5万/平的楼面，再按照1.5万/平的各项综合成本测算。淘哥认为，未来保守估计光明卖6万、龙华卖8万，开发商基本不亏钱，才有一定的概率会微赚。

  上周，淘哥在公开场合再一次强调了，未来3年内，龙华中心房价铁底价是8万！换言之，8万将会是龙华中心区域未来房价的起步价！

  值得重点注意的是，现在深圳房地产市场在经过3年的调控下，目前处于一个相对平稳的状态，并非非常火爆非常兴奋的市场。

  在此状态下，龙华楼面地价都已经到了6.5-6.7万，可以说，8万是龙华未来房价的铁底价了。

  如果未来市场由于种种原因上行（这基本是确定性的，比如因为货币周期、经济上行、土地和房屋供应稀缺、人口流入等），龙华房价会相应上涨，即高于8万，这是龙华未来房价高企的可能性之一。

  6.24拍卖的5块土地中，竞争最为激烈的就是龙华地块，花费了1个多小时，要知道整个拍地总时长才3小时，单单龙华地块就占了三分之一的时间了。

  看看参与竞争的都是哪些开发商，除了龙光外，是中海、华侨城、华润和金茂，这几家都是大名鼎鼎的豪宅开发商。

  龙光是出了名的，为了拿下优质地块，不惜花费“重金”，因此也常常会出现令人惊叹的高价地块。比如现在的龙光玖龙玺项目，二手房挂牌接近9万/平。其实在2014年，龙光拿下这块地时花了46.8亿元，楼面地价2.5万/平，当时周边的二手房价也不过才2.5-3万/平。

  2015年，龙光又以112.5亿，楼面价是1.95万/平，创纪录拿下深圳北站红山地铁站周边地块，也就是现在的龙光玖钻。

  2016年，光明的龙光玖龙台，当时龙光以总价140.6亿，楼面价2.76万/平拿下，现在卖到4.65万/平，龙光玖龙台的出现拉动了光明房价大幅度增长。

  中海、华侨城和金茂不仅在龙华早就已经开发过项目，也同样是豪宅专业户。比如中海开发的中海香蜜湖1号，当年在深圳的地位就是今天的深圳湾1号。如今二手房挂牌价接近20万/平。

  早在2013年，中海地产以楼面地价1.46万/平拿下当年的高价地块，也就是如今的中海锦城项目，目前二手挂牌价在7.3万/平左右。

  华侨城豪宅项目更是不计其数，最经典的当然非华侨城波托菲诺莫属了，是深圳楼市历史上标志性的豪宅经典，可谓开启了一个时代，也彻底树立了华侨城这个品牌。目前二手价高达20多万/平。

  金茂，深圳人可能还不太熟悉，事实上，这家房企是正宗的豪宅开发商，在北京、上海开发有一系列豪宅。金茂最近三年都是上市房企销售均价全国第一。

  说起金茂对龙华的重视，不得已提2016年高价地块——龙华金茂府，当时楼面价高达5.67万/平，周边二手房也不过才5.5万/平，名副其实的面粉价贵过面包价。据内幕消息，龙华金茂府今年下半年可能会卖，或许要到10-12万/平。

  华润就不用多说了，深圳湾悦府是整个深圳湾的龙头，二手房已经卖到20万以上。去年的华润城三期，全深圳7000多人抢600多套房，万人空巷。今年年初，瑞府开盘，均价15.8万，8000万的房子都被秒光了。

  这几家开发商可谓是势均力敌，都非常看好龙华，为了拿下龙华这块地，在拍卖现场共举牌140多轮，并驱争先、你追我赶，最后龙光以总价65.85亿，配建2.26万平保障房险胜。

  楼面价因为算法不同，出现了好几种数字，但是相差很小，楼面价大概在6.5-6.7万/平之间，地价高出金茂府1万/平左右。

  可以说，这样的价格，是经过千锤百炼，几家龙头级豪宅开发商，共同认可的价格！

  淘哥再次强调，大家必须要记牢6.5万这一个数字，未来龙华片区的房价的底部就是6.5万，也就是说，低于这样的价格，连土地都买不到了，更别说土地上已经建好的房子了。

  龙华地价拍出6.5万/平，这是意味着未来在龙华布局项目的开发商必须要把产品打造成豪宅。这也是淘哥之前强调的，龙华慢慢的开始豪宅化，且必定全面豪宅化。

  其中原因格外的简单，以地价6.5万/平来测算，加上建安成本、财务成本等各项成本支出，未来产品光成本单价已经接近8万/平。

  而且，财务成本这块，现在民营房企往往很高，有的一年甚至要15%。越晚开发，成本越高，届时房价越高才能保本。所以我们正真看到，拿下龙华这块地才半个月，龙光挖掘机已经进场了！这就是深圳速度。

  高昂的地价和成本，迫使在龙华开发商必须要走豪宅路线，才能不亏钱。事实上，目前龙华这些开发商也确确实实在环境和格局上的配置明显是往豪宅靠的。

  比如说在售的有距离本次拍卖地块不远的安宏基天曜，现在只剩下大户型，价格大概在7.8-8万多；

  除此外还有一些不限购产品，紧邻龙华地块，在招华6979内，公寓有7.5万左右的红山府，北站有7万多的华侨城创想大厦；办公产品有总价区间在628-3188万/套的首创龙华中心。

  未来龙华还有很多豪宅项目面市，比如市场传闻要卖12万的龙华金茂府，金茂府一路之隔的恒裕未央花园项目、金亨利隔壁的鸿荣源第三工业区项目、恒大项目、华润旧改、中洲黄金台等等。

  之前也有传闻深圳湾1号的开发商鹏瑞地产，有意向在龙华拿地开发，无穴不来风，哪天真的拿地开发了，其实也不必太惊讶。

  其实龙华还有一个项目一直都非常低调，外界鲜少在传它的消息，但它确确实实是在做实事。据淘哥了解，华盛珑悦预计7月中下旬开放样板间，届时你到现场去看看，就明白淘哥为什么称它为低调了。

  这是上次淘哥开车路过华盛珑悦时拍下的照片，第一眼看过去，你就会发现项目给人的品质感很强。事实上，所有建筑，包括住宅、写字楼和商务公寓，建筑外墙都是采用铝板幕墙。

  铝板幕墙因为造价比较高，一般只有豪宅才会去用，比如深圳湾1号、半岛3、半岛4、润府等。

  实际上，为了节省本金，深圳有些豪宅会使用拼接铝板。淘哥了解到，华盛珑悦项目用的是高规3-4.5米高银灰铝板，一层一板，不仅建筑品质提升了，还显得格外大气。

  有位地产人说过，从建筑外立面，去读懂开发商的情怀！千篇一律的外立面，粗糙的细节打造，只会沦为普通产品，无法称其为精品。

  而华盛集团不惜花费高价，专心构造，细心打磨，耗钱、耗时、耗力去打造一个极具强烈识别性建筑外立面，确实可以称之为是业内良心了。

  华盛珑悦是一个集住宅、公寓、办公、幼儿园的综合体项目。住宅货量很少，只有800多套，建面约89-188平3-5房，户型相对来说比较丰富，既适合三口之家，也有二胎家庭或者三代同堂家庭可选择的户型。

  项目在园林打造上也十分用心，邀请了曾操刀深圳湾一号、纽约新世贸中心的园林设计企业——AECOM操刀。除此外，项目还引入台湾嘉宝果、罗汉松等，每一棵都价值不菲，项目的用心在每一处细节中体现。

  还有约780平蓝宝石泳池、浪漫天空之桥、3米高蓝屏水幕等等等等，项目完美地阐述了“唯有用心做出来的产品，才不辜负每一块土地的价值”。

  就连华润、金茂、中海、龙光等大开发商，都实实在在用几十亿、几百亿的钱在为龙华举手投票，说明了对龙华未来发展长期看好。

  如果你现在还在质疑龙华潜力，那我也实在没办法了，毕竟淘哥永远叫不醒一个装睡的人。

  事实上，龙华除了豪宅化之外，龙华未来会中心化，会成为都市核心区的一部分。龙华中心化是由于地理位置决定的，龙华是深圳的地理中心。

  而龙华会成为都市核心区一部分是根据深圳最新一版的城市发展规划，未来深圳的都市核心区主要是两个部分，一个是大前海中心，包括现在的前海、宝中、南山，另外一个部分是福田、罗湖、龙华组成的中心。这两个中心合起来叫深圳都市核心区。

  其实相比过去最大的变化就是龙华被纳入了都市核心区。为什么龙华会被纳入都市核心区？一是由于福田、南山中心区比较小，满足不了大湾区时代深圳对外辐射的功能。

  二是在整个大湾区时代，未来深圳如果要成为大湾区的核心，辐射功能主要是通过高铁、城轨来实现的。

  龙华深圳北站是大湾区的交通枢纽之一，从北站出发，10多分钟到香港、光明，半小时内到广州、惠州。淘哥有些公司大老板纷纷把公司搬到了龙华，就是看中了从北站出发去全国各地都十分便捷，近一点的地方比如广州、佛山、东莞，基本上坐高铁一小时之内就可以到达了。

  淘哥觉得，龙华的两大中心未来还挺值得期待的，两驾马车并驾齐驱，一核是北站-红山-上塘，另一核是老龙华中心。老龙华中心感觉被大家遗忘了，其实它的价值是被低估了，因为它既有现实的价值，又有未来的成长。

  比如龙华老中心有成熟的配套设施，龙华文化广场、深圳书城龙华城、龙华文化体育中心等设施，商业资源也相当丰富，建面约60万平的壹方天地、目前A、E区已经开业运营，B区也在今夏就要面向大众开放，饭点时间去看看，基本上每家餐厅都要等位。

  龙华老中心集中了政务、商业、商务和文化艺术，就好像上海的外滩和南京路，北京的二环三环，纽约的曼哈顿。新中心不断崛起，而老中心魅力随着时光推移，越发弥足珍贵。

  未来，龙华老中心与北站相互呼应，站在深港中轴之上，成为整个大湾区发展的黄金中轴线。再随着各大旧改不断推进，未来整个片区还将发生巨大的价值升级。

  （本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人自己的观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

  由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

  曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

  淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有888位资深投资者。

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