南通城区（包括崇川、开发、苏锡通园区、通州湾、通州、海门），究竟还有多少住宅卖？

  近期，南通自然资源和规划局发布最新存量住宅用地清单，官方对新建商品房库存进行了一次大梳理。目前南通存量住宅项目达164个，存量住宅用地总面积约947.88公顷。

  其中，未动工土地面积约481.63公顷，已动工未竣工土地面积约466.25公顷，未销售房屋土地面积约266.29公顷。

  从公布的情况去看，海门的存量住宅总用地面积最大，约288.38公顷；未动工土地面积最大，为204.53公顷，存量住宅项目数量也最多，涉及64个，新房市场供给过剩、高价地普遍捂地。

  通州湾的存量住宅总用地面积、项目数量、未动工面积均是全城区最少，但已动工未竣工土地面积占比较大，建设周期过长，不确定性多。

  此外，开发区未销售房屋土地面积最少， 仅约7.8公顷，一种原因是开发区新盘以价换量去化较快，另一方面也是开发区近几年供地较少。

  过去的一年，主城区（包括崇川区、创新区）撑起了南通的楼市热度，2024年是否会延续此盛况呢？

  来看看，主城目前共有42宗住宅用地，总用地约248.18公顷，其中约25宗已动工未竣工，约17宗未动工。

  市北和创新区两个“土储老大哥”，没悬念地手握多个项目，依然会是2024年城区供应的主要力量。

  尤其创新区，新盘均定位高端改善，2024年紫琅吾岛、道达元瑞、道达尚瑞、世悦东地块项目、致豪&科创产发R23006地块、R23020原BU中心地块、R23031、R23032地块等都会相继入市。这些项目目标客群重叠度高、市场之间的竞争压力巨大。

  其中值得一提的是，致豪&科创产发拿下的R23006地块——创新区将迎来第一个合院项目。

  该地块位于创新区世纪大道北、崇州大道西、科甲路南、胜利路东，位于紫琅一小东侧，位置优越。

  根据规划，地块容积率不超过1.21，项目 整体呈现南低北高布局，北侧为8-9F小高层，中间部分为4层叠墅，南侧为3F合院，整体密度较低，居住舒适感较佳。

  2024年新城区存量住宅共7个，其中澐璟、滨江国际街区、万濠朗润等项目在售，华宇玲珑雅苑在建待售，中海&轨道置业R23014地块、R23002地块、R23007地块、R23020、R23027地块均拿地未动工。

  项目规划9栋17F小高层、2栋16F小高层和9栋11F洋房，总户数545户。

  打造建面约158-330㎡产品，采用铝板+玻璃幕墙公建化立面面，规划约10000㎡的中庭行政级花园场域，同时配备下沉式庭院、约5000平双首层会所，部分楼栋底层架空设计。

  虽然开发区和苏锡通园区的楼市价值度，不如主城区坚挺，但存量住宅价格上的优势相对较大，走货较快。

  目前南通开发区只有炜赋龙腾华府、远创宸樾及竹行板块的碧桂园都会星宸3个新盘在售，其余地块均是未动工状态。

  苏锡通园区楼市处于不瘟不火的状态，今年存货依然不少，共6个在售项目和4个未动工地块。

  经历了撤市设区的海门，前几年土拍可谓热浪滚滚，短期内屡次打破区域地块楼面价纪录，城南、城北先后诞生了一万元地、“地王”。

  目前海门有64个存量住宅项目，这些存量住宅项目中大部分地块都仍处于未动工状态，已动工未竣工项目去化周期漫长，部分已经熬成了现房。

  海门开发区板块有23个在售及待售项目，仅灏园、韵园两个项目在售，其余21个地块均未动工；临江新区板块有8个存量住宅项目，其余均分布在各乡镇地块。

  不管是城区还是乡镇，新盘的销售都难度陡增，市场供大于求，新项目现在入市无异于“飞蛾扑火”，去化难度极大。

  通州区和海门区的经历相似，都是在一轮火热行情后急速冷却，不过通州的情况还是要比海门好一点，毕竟当初步子迈得不如海门大。

  由于此前旧改和高价项目扎堆入市，持销盘众多，楼市竞争非常激烈，通州不少楼盘都采取“以价换量”的手段。

  目前，整个片区共有35宗存量用地项目， 有约三分之一的旧项目在消化中，大部分地块都是未动工状态。

  其中2022年9月初拿下金新街道宅地的华德，公布了项目案名为南山隐，此后再无市场发声，地块至今未动工，有小道消息称疑似已退地。

  从项目分布图中能够正常的看到，目前通州在售的改善型存量住宅项目大多分布在在主城区，其余板块如银河新区、川姜等在售项目分布较平均。

  此外平潮高铁新城板块在售项目有3个，已拿地未动工的地块有4宗，市场冷清，去化压力过大，有个别在售项目已经封盘停售。

  目前，通州湾示范区还是以产业高质量发展规划为主，存量住宅仅6个，除TR20011地块未动工外，其余项目均期房在售，项目聚集度高、去化周期较长。

  以上就是目前南通市区范围内的最新存量住宅项目统计数据，以及我们对数据的整合简单分析，某些特定的程度上反映了2023年的新房行情，预示着2024年南通楼市的走向。