我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

  羊叔：你好，常见的外立面材料有面砖、涂料、真石漆、铝板幕墙、全玻璃幕墙等，价格和成本差异较大，涂料适用于保障房等低端楼盘，实施工程简单方便但容易褪色、粉化、裂纹。真石漆是普通住宅主流材料，表面装扮修饰的效果好、耐沾污性强，但也易脱落或显旧。陶瓷面砖是高端建筑材料之一，外观质感高，坚实、耐脏耐磨，但施工难度和人力成本也较高。铝板幕墙受到一些高端楼盘的青睐，因重量轻、安装施工方便、耐沾污性强，且可与其他材质结合使用，但价格相对昂贵。石材外立面适用于豪宅，高端大气，比涂料更耐用、比铝板更坚固，但造价成本高，存在脱落危险。全玻璃幕墙外观科技感强，采光面大，但造价成本高且后期维护和更换成本比较高，只适用于高端豪宅。

  提问：羊叔，你好，本人在广州工作多年，有房票，目前也有些存款，近来是打算买套刚需自住房，最好能够自住兼顾投资，想请问怎么买未来收益大？

  羊叔：你好，对于既满足自住又有投资打算的建议考虑郊区地铁盘。广州的郊区地铁盘指的是那些距离城市通勤30公里并且距离地铁2公里以内的项目。郊区地铁盘的优点是，首先就是价格，与城市相比价格可谓是便宜，并且因为土地面积一般都较大小区的绿化环境一般都不错。其次因为时地铁盘，所以这样的项目沾了地铁的光，有一定的发展前途随着规划及建设房价也会收到影响，对于有投资想法的购房者比较友好。

  不过购买这样的房子也有必须要格外注意的方面。第一、尽可能地选择距离地铁1公里内的近地铁房，对于年轻的地缘客通勤肯定是首要的。第二、选择周围环境好的项目，毕竟位于郊区，一些地方还是城乡结合地区，购买时为了生活品质还是尽可能的避免这类地区。第三、最好周围商业和教育配套比较完善，虽然是上车盘，但在置换前还有非常长一段时间，要保证这段时期内的生活便捷。周围有一定产业的当然对此区域未来发展更有利，投资也更为有保障。

  提问：羊叔，你好，想要在广州发展，打算在这里买房，普通的上班族，听说琶洲很不错，不知道这里情况到底怎么样呀？

  羊叔：你好，琶洲全球智慧城市示范区，代表了广州未来发展的生产力。这里位于海珠东，与珠江新城、金融城和鱼珠隔江相望。产业方面琶洲产业体系定位十分清晰，打算构建以会展经济、数字化的经济、总部经济为主导的现代化产业体系，许多行业巨头纷纷前往；交通方面这里的路网非常完善，四通八达。最后琶洲的房子可大致分为三类:第一档当属琶洲岛上那些“像样”的小区;第二档是琶洲周围5km左右的板块；第三档是主要是沿着地铁轨道的楼盘。最后的最后，提示警醒我们一定要理性入手，别贪图小便宜。

  提问：羊叔，你好，广州人，有一套自住房，年收入40万左右，考量到孩子上学需要，想要买一学区房，听说越秀和天河都很不错，不知道推荐买哪里呀？

  羊叔：你好，越秀与天河的关系，简单来说就是缩小版的广州与深圳的关系。据统计：天河区的GDP总量是高于越秀区的。而且近两年天河区的户籍人口增长得比越秀区还是多一点。产业体系上面，越秀区明显后劲不足；土地资源方面，天河区是越秀区的三倍左右，因为土地资源相对丰富，天河区近几年新建以及扩建了很多学校；越秀区其实拥有一个优势，那就是省市各级部门云集，能够为各所名校提供很多资源。最后，关于到底要在哪里买房，还是要通过你自己孩子的实际要，广州各区域性价比高的学区房，关注内部分享。

  提问：羊叔，你好，想问一下广州现在二手房市场怎么样呢？投资二手房怎么呢能详细分析一下吗？

  羊叔：你好，实际上，二手房才是检验一个地区楼盘状况的核心指标。一般来说，转卖的二手房市场是有投资价值的。从楼市近两年的数据对比来看，能够正常的看到一就是购房者注重房屋周围环境及政策规划，首先番禺地区的二手房市场热度不错；第二就是天河的新房仍保持单价，二手房市场也很热闹；第三，荔湾地区的二手房交易数量较少，黄埔地区二手房交易市场则遇冷；第四，越秀地区的二手房交易市场依旧，花都地区的二手房市场也较为亮眼，白云地区的二手房市场持续疲软；最后，黄埔并非广州就业中心，增城二手房市场依旧会吸引较多刚需人士。

  提问：羊叔，你好，广州南沙有哪些适合发展或值得居住投资的区域呢？有没有具体的楼盘推荐呢？

  羊叔：你好，南沙在广州具有战略地位，目前有许多已建设或正在建设中的地铁线路，目前南沙四大板块热度很高——明珠湾（定位高、侧重发展金融业、产业强、交通完善）、南沙湾（想要打造南沙富人区，但配套不足）、蕉门（开发最早、最成熟）、万顷沙（海景资源丰富，仍在起步中）。除此之外，金洲蕉门地铁附近的二手次新盘也很不错。出于自住考虑的话，可以再一次进行选择一手盘；投资则建议二手次新盘。